Copropriété et Airbnb à Serris : les règles qui changent tout en 2026

Vous venez d'acheter un appartement dans une résidence récente à Serris — peut-être une copropriété comme Les Saisons du Val d'Europe, Les Balcons de Serris ou une résidence du secteur du Parc Disneyland — et vous voulez le louer en Airbnb ? Bonne idée : le potentiel de guide des revenus est énorme depuis l'ouverture de World of Frozen. Mais il y a un détail qui peut tout bloquer : le règlement de copropriété.

Depuis la Loi Le Meur (promulguée en mai 2026), les règles du jeu ont changé. Les copropriétés peuvent désormais interdire les meublés de tourisme à la majorité simple, et les propriétaires doivent déclarer leur activité au syndic. Un propriétaire sur trois dans le Val d'Europe ignore encore ces obligations. Voici tout ce que vous devez savoir pour être en règle.

1. Le règlement de copropriété : votre premier document à vérifier

Avant de publier une annonce Airbnb, la première chose à faire est de sortir votre règlement de copropriété (vous l'avez reçu chez le notaire lors de l'achat). Cherchez les mentions suivantes :

• Destination de l'immeuble — la clause qui définit l'usage (habitation bourgeoise, commercial, mixte). Si l'immeuble est strictement « à usage d'habitation », la location meublée touristique peut être contestée.
• Clause d'exploitation interdite — certaines copropriétés ont une clause qui interdit « toute activité commerciale ou artisanale dans les lots », ce qui inclut la location saisonnière.
• Règlement intérieur — peut imposer des restrictions (horaires d'arrivée, bruit, utilisation des parties communes).

Si vous ne trouvez pas de clause interdisant explicitement la location touristique, le principe est celui de la liberté : vous êtes présumé autorisé. Mais depuis la Loi Le Meur, cette liberté s'érode.

2. Loi Le Meur : ce qui change pour les copropriétés en 2026

La Loi Le Meur, que nous avons largement détaillée dans notre analyse complète, introduit trois changements majeurs qui concernent directement les propriétaires en copropriété à Serris :

2.1. Vote à majorité simple (article 24)

Avant la Loi Le Meur, l'interdiction des meublés de tourisme nécessitait un vote à la majorité absolue (article 26 de la loi de 1965) — soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. C'était difficile à obtenir. Depuis mai 2026, la majorité requise est celle de l'article 24 : la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.

Concrètement : dans une copropriété de 50 lots, si 15 copropriétaires votent en AG et que 8 votent « oui » à l'interdiction Airbnb, la clause est adoptée. Avant la loi, il aurait fallu 26 voix (majorité absolue). Le seuil est divisé par deux dans la plupart des copropriétés.

2.2. Obligation de déclaration au syndic

Depuis la Loi Le Meur, tout propriétaire louant un meublé de tourisme (y compris Airbnb) dans une copropriété doit déclarer son activité au syndic. Cette déclaration doit inclure :

• Le numéro de déclaration en mairie (obligatoire pour toute location touristique à Serris)
• Le numéro SIRET (si activité lmnp)
• L'attestation d'assurance responsabilité civile
• Le nombre de nuits louées prévues par an

Le syndic dispose d'un délai d'un mois pour demander des justificatifs complémentaires. À défaut de transmission sous 15 jours, il peut saisir le tribunal judiciaire.

2.3. Quota des 90 jours (résidences secondaires)

La Loi Le Meur fixe à 90 jours par an le nombre maximal de nuits de location pour un logement entier qui n'est pas la résidence principale du propriétaire. À Serris, où de nombreux appartements sont des résidences secondaires ou des investissements locatifs, ce quota est un vrai facteur limitant. Au-delà, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d'usage (compensation par un local commercial équivalent).

Pour les propriétaires qui veulent maximiser leurs revenus, la solution est de louer en location meublée classique (bail d'un mois minimum) pour les périodes hors quota, ou de confier la gestion à une conciergerie professionnelle qui optimise le nombre de nuits dans la limite réglementaire.

3. Les résidences les plus concernées à Serris et Val d'Europe

À Serris et dans les communes voisines, certaines copropriétés sont connues pour avoir des clauses restrictives ou des débats récurrents sur Airbnb :

4. Droits acquis : que se passe-t-il si ma copro vote l'interdiction ?

Si votre copropriété vote une clause anti-Airbnb après que vous avez déjà commencé à louer, vous pouvez invoquer un droit acquis. Les critères sont les suivants :

• Vous devez prouver que l'activité de location meublée était en cours avant le vote de la clause
• La location doit être régulière (déclaration en mairie, numéro SIRET si applicable)
• Vous devez avoir respecté le règlement de copropriété en vigueur avant la modification

Si ces conditions sont réunies, vous pouvez continuer à louer malgré la nouvelle clause, mais uniquement dans les mêmes conditions qu'avant (même nombre de nuits, même type de location). Toute modification substantielle (augmentation du nombre de nuits, nouveau locataire) peut remettre en cause le droit acquis.

La loi prévoit également un délai de 6 mois maximum entre le vote de l'interdiction et son application. Pendant cette période, vous pouvez continuer à louer normalement — ce qui vous laisse le temps de vous organiser.

5. Checklist : les 5 actions à faire pour être en règle

6. Copropriété et multi-propriétaires : que faire si vous avez 2, 5 ou 10 biens ?

Si vous gérez un portefeuille de plusieurs biens Airbnb dans différentes copropriétés de Serris, les enjeux se multiplient :

• Chaque copropriété est un cas particulier : le règlement de la résidence A peut être permissif, celui de la résidence B restrictif. Vous ne pouvez pas mutualiser les risques.
• La déclaration au syndic doit être faite pour chaque bien individuellement
• Si une copropriété vote l'interdiction, vous perdez un revenu — d'où l'intérêt de diversifier vos biens dans des copropriétés aux règlements stables (immeubles anciens, petites copropriétés, ou bâtiments neufs avec clause favorable)
• La gestion des AG : pour 5 biens, vous êtes convié à 5 assemblées générales par an. Une conciergerie peut vous représenter (procuration) et suivre ces sujets pour vous

Notre article sur la gestion déléguée pour multi-propriétaires détaille les solutions pour scaler sans s'épuiser.

FAQ — Copropriété et Airbnb à Serris

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